Was ist im Bau? In wirtschaftlich instabilen Zeiten wird eine Reihe von Objekten, die im Rahmen von Bauverträgen gebaut werden, in der Bauphase „eingefroren“. Dies geschieht aus verschiedenen Gründen – Mangel an Finanzmitteln oder Baumaterialien usw. In solchen Situationen können wir von Bauarbeiten sprechen.
Unfertige Konstruktion - Definition
Was sind das für Objekte? Die aktuelle Gesetzgebung enthält keine direkte Definition dieses Begriffs. Das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation bezieht sich in seinem Artikel Nr. 130 (Teil 1) auf Immobilien (Immobilien), alles, was mit Grundstücken (Untergrund, Grundstücke usw.) zusammenhängt. Das Hauptmerkmal eines unbeweglichen Gegenstands besteht darin, dass er nicht bewegt werden kann, ohne seinen Zweck unverhältnismäßig zu beeinträchtigen. Dazu gehören auch errichtete Gebäude und jene sehr "unvollständigen" Objekte, die besprochen werden. Es gibt nur eine Schlussfolgerung - den Stromdie Gesetzgebung stuft "work in progress" eindeutig als Immobilien ein.
Daher interpretiert der Stadtplanungskodex der Russischen Föderation das Konzept eines solchen Objekts als ein Gebäude (oder eine Struktur, eine Struktur), deren Bauprozess noch nicht abgeschlossen ist. Ausgenommen hiervon sind provisorische Bauten – wir sprechen von Kiosken, Schuppen usw. Die Gerichtspraxis zeigt, dass sich Richter in konkreten Streitigkeiten auf den rechtlichen Status von im Bau befindlichen Objekten beziehen müssen, also auf ihre Rechtsordnung.
Wenn sich beispielsweise auf einem Grundstück ein bereits errichtetes Fundament mit den Wänden eines Gebäudes befindet, ist es unmöglich, dieses Objekt zu bewegen, ohne es unverhältnismäßig zu beschädigen. Dies bezieht sich per Definition auf Immobilien. Schlussfolgerung: Bei der Bestimmung des Status eines umstrittenen Objekts berücksichtigt das Gericht zunächst seine wesentlichen physischen Eigenschaften und erst dann - das Vorhandensein oder Fehlen einer staatlichen Registrierung von Rechten daran.
So einfach ist das nicht
Gleichzeitig ist die Rechtsprechungspraxis in dieser Frage voller Streitigkeiten. Die Bandbreite der Meinungen zu diesem Thema ist sehr breit. Einige Juristen betrachten als Bauobjekt jedes Gebäude, das sich im Umbau oder Bau befindet, aber noch keine Genehmigung für die Inbetriebnahme hat. Diese Definition berücksichtigt nicht den wichtigen Umstand, dass der Prozess des Bauens eines Objekts manchmal aus verschiedenen Gründen gestoppt oder eingemottet werden kann.
Basierend auf der neuesten Definition sind diese Eigenschaften bereitskönnen nicht als Beispiele für unfertige Konstruktionen bezeichnet werden. Gleichzeitig können sie nicht der Gesamtheit der Baustoffe zugeordnet werden, da einige von ihnen durch die Verwendung im Bauwesen ihre ursprünglichen Eigenschaften verloren haben.
Artikel 219 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation besagt, dass das Eigentumsrecht registriert werden muss, auch für neu geschaffene Immobilien, die als Immobilien klassifiziert werden können. Unter diese Definition fallen Objekte, die "in Bearbeitung" sind.
Woran erkennt man "unvollständig"?
Betrachten wir die grundlegenden Anforderungen an ein im Bau befindliches Objekt:
- Eine starke Verbindung zu dem Grundstück haben, auf dem das Objekt gebaut wird (mit der oben genannten Unmöglichkeit, sich zu bewegen, ohne Schaden zu verursachen).
- Einzelobjektzuordnung.
- Vorliegen der Tatsache der Aussetzung, Erh altung oder endgültigen Beendigung des Bauprozesses dieses Gebäudes (Bauwerks).
Lassen Sie uns eine endgültige Entscheidung treffen: Ein solches Objekt kann eine bestimmte Einheit von Immobilien bedeuten, deren Bauarbeiten eingestellt, ausgesetzt oder eingemottet wurden.
Anerkennung des Eigentums an einem im Bau befindlichen Objekt
Wenn früher solche Rechtsvorschriften in Form einer Reihe von Baumaterialien zusammen mit der investierten Arbeit betrachtet wurden und sich nicht auf Gegenstände zivilrechtlicher Transaktionen bezogen, dann mit den Änderungen des Zivilgesetzbuchs der Russischen Föderation (in seiner Artikelnummer 130) wurden sie in die Liste der Sachen aufgenommen, die mit Immobilien zu tun haben. Über die anfängliche staatliche Registrierung eines Objekts in BearbeitungBauwesen, so eine der gängigsten Standpunkte, sollte man ab dem Zeitpunkt der Vertragsbeendigung davon sprechen.
Dieser Ansatz ist in der bestehenden Gerichtspraxis am häufigsten vorherrschend. In der neuen Gesetzesfassung ist die Registrierung von Eigentumsrechten an solchen Objekten nicht mehr an die Notwendigkeit gebunden, bestimmte Transaktionen mit ihnen zu tätigen. Was ist die Schlussfolgerung daraus? Der Reifegrad eines solchen Objekts bezieht sich nur auf beschreibende Kriterien. Nach Durchführung des staatlichen Registrierungsverfahrens gemäß dem gesetzlich festgelegten Verfahren kann ein solches Gebäude rechtlich als Objekt des bürgerlichen Rechts mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen eingestuft werden.
Das heißt, wir können von der Entstehung eines völlig neuen, integralen und unabhängigen Rechtsobjekts sprechen. Die Rechte an einem im Bau befindlichen Objekt werden im Verw altungsverfahren auf der Grundlage einer Liste bestimmter Dokumente registriert. Darüber hinaus kann ein solches Recht durch eine Gerichtsentscheidung anerkannt werden.
Gesetzliche Feinheiten
Solche Fälle beziehen sich auf Schiedsgerichte und Gerichte der allgemeinen Gerichtsbarkeit. Die schwierigste Frage in dieser Kategorie von Streitigkeiten ist, wem genau das Eigentumsrecht zu übertragen ist - dem Investor, Kunden oder Auftragnehmer. In dieser Situation gibt es viele Widersprüche und rechtliche Nuancen. Bei der Prüfung dieser Kategorie von Fällen werden eine Reihe von Dokumenten als Beweismittel akzeptiert, die eine Bestätigung des Eigentums an einem Grundstück, das Vorhandensein einer Baugenehmigung, eine Reihe von Entwürfen undandere Unterlagen für eine Kapitalanlage usw.
Leider enth alten die Rechtsnormen in diesem Bereich der Beziehungen eine Reihe von Widersprüchen, weshalb die Gesetzgebung in diesem Teil in einem ziemlich weiten Sinne ausgelegt werden kann. Dies führt zu Missbrauch durch verschiedene Interessengruppen. Zu erwähnen ist, dass diese Rechtsverhältnisse einer weiteren näheren Regelung bedürfen, um bestehende Lücken in den Rechtsakten zu beseitigen und eine Vereinheitlichung der bisherigen Rechtsprechung zu erreichen.
Lassen Sie uns über ein Gebäude im Bau sprechen
Um einen unvollendeten Bau registrieren zu können, muss das Grundstück, auf dem es ausgeführt wird, Eigentum oder Pacht sein, oder sein Eigentümer muss das Recht auf lebenslangen Besitz oder dauerhafte Nutzung haben. Aus der Definition (Rückruf, Immobilien umfasst alles, was fest mit dem Grundstück verbunden ist und nicht bewegt werden kann, ohne unverhältnismäßigen Schaden am Objekt zu verursachen) folgt, dass der Besitz einer Kapitalgrundlage unabdingbare Voraussetzung für ein Objekt ist, das einen solchen beansprucht ein Titel.
Ein im Bau befindliches Objekt kann definitionsgemäß nicht Vertragsgegenstand eines solchen Vertrages sein, dessen Gültigkeit noch nicht beendet ist. Andernfalls (Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, Artikel Nr. 740) hat der Auftragnehmer weiterhin das Recht, die Arbeit fortzusetzen, dh die Rechte sogenannter Dritter bleiben bestehen. Wie das Gesetz Nr. 122-FZ in Artikel Nr. 25 festlegt, das Eigentum an solchen unvollendeten Bauwerkenohne Baugenehmigung unmöglich, ein Projekt mit detaillierter Beschreibung des Objekts und Unterlagen, die die Rechte an einem Grundstück regeln.
Wenn alle oben genannten Bedingungen erfüllt sind, hat der Eigentümer des „in Bearbeitung“befindlichen Grundstücks allen Grund, ein Investitionsobjekt in Bau zu nehmen. Bis sie registriert sind, wird jede Transaktion im Zusammenhang mit dem Objekt gesetzlich nicht als gültig betrachtet.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die korrekte Formalisierung des Rechts auf das Grundstück, das von "Unfertigen" besetzt ist. Artikel 222 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation besagt, dass Immobilien, die auf einem nicht für diesen Zweck vorgesehenen Grundstück errichtet wurden, den Status eines nicht genehmigten Baus erh alten. Der Erwerb des Eigentumsrechts daran ist in diesem Fall unmöglich, und das errichtete Objekt wird abgerissen.
Welche Unterlagen sind für die Bauanmeldung erforderlich?
Das Paket der notwendigen Papiere besteht aus:
- Antrag auf Registrierung eines im Bau befindlichen Objekts (Eigentumsrechte daran).
- Ausweisdokument.
- Quittungen für die Zahlung staatlicher Abgaben.
- Dokumente für ein Grundstück - Eigentumsnachweis oder Pachtvertrag.
- Genehmigungen der zuständigen Behörden, um auf diesem bestimmten Gelände zu bauen.
- Von der vZTA-Behörde erh altene Beschreibung (technischer Plan des Bauvorhabens).
Das gesamte Dokumentenpaket wird der Registrierungskammer vorgelegt.
Wie geht es dir?Transaktionen mit solchen Objekten?
Wie bereits erwähnt, gilt ein ordnungsgemäß ausgeführtes Objekt von „work in progress“als Immobilie. Aus diesem Grund ähnelt jede Transaktion zum Kauf oder Verkauf von Anlagen im Bau einer Transaktion mit jeder anderen Immobilie. Ein Käufer, der ein „work in progress“erwerben möchte, sollte folgende Punkte beachten:
- Verfügbarkeit von Dokumenten, die die Registrierung des Objekts bestätigen;
- das Vorhandensein der Entscheidung der Behörden über die Zuweisung von Bauland;
- der Plan des oben genannten Objekts im Bau;
- Verfügbarkeit aller erforderlichen Unterlagen (technische und gest alterische Kostenvoranschläge);
- Dokumente, die die Beendigung des Vertrages über den Bau der Anlage bestätigen.
Alle Daten mit den Merkmalen der Immobilie, einschließlich ihrer Lage auf dem Gebiet des Standorts, müssen im Vertrag über den Verkauf von Immobilien angegeben werden.
Ein ähnlicher Vertrag wird nach einem streng definierten Muster erstellt, das von allen Beteiligten an der Transaktion eingeh alten werden muss.
Merkmale bei der Erstellung eines Vertrags über den Verkauf von "unvollständigen"
- Es muss schriftlich mit staatlicher Registrierung erstellt werden. Die Nichtbeachtung der Vertragsform führt zu dessen Unwirksamkeit.
- Wie bei jeder Transaktion müssen die Daten der Vertragsparteien angegeben werden - mit Passdaten, Wohnadressen etc.
- Der Vertragsgegenstand muss klar definiert sein, also die darin enth altenen Datensollte es ermöglichen, genau festzustellen, um welchen Verkauf es sich handelt. Zu diesen Daten gehört in erster Linie die Adresse, an der sich das Gebäude befindet.
Es ist zu berücksichtigen, dass es sowohl "Bau"- als auch "Post"-Adressen gibt. Die Adresse „Bau“ist in der Baugenehmigung angegeben und bestimmt den Ort, an dem der Standort für den Bau des Objekts vorgesehen ist. Die "Post"-Adresse stimmt möglicherweise nicht damit überein. Es kann dem Haus erst nach Abschluss des Abnahmeauftrages zugewiesen werden. Solche Abweichungen sollten bei der Erstellung der Dokumentation für die geplante Übernahme berücksichtigt werden.
Unter anderem muss der Preis des Objekts angegeben werden.
Der Kreis der Nutzungsberechtigten muss detailliert aufgeführt werden.
Die Rechte an dem von Dritten verkauften Eigentum sind zu respektieren. Bei einer Transaktion ist der Verkäufer dafür verantwortlich, den Käufer darüber zu informieren. Wir können über Mieterrechte, Pächter, bestehende Sicherheiten oder lebenslange Nutzung sprechen. Bei Nichterfüllung dieser Verpflichtungen ist der Käufer berechtigt, Minderung des Kaufpreises oder vollständige Auflösung des Vertrages unter Ersatz aller Schäden zu verlangen.
Die endgültige Übertragung der Immobilie zwischen dem Verkäufer und dem Käufer mit der Annahme durch letzteren erfolgt zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des sogenannten. Übertragungsurkunde.
Welche Objekte gelten als nicht autorisierte Gebäude?
Gemäß dem Gesetz sind alle Gebäude, Bauwerke, Häuser,errichtet auf Grundstücken, die nicht für diese Zwecke bestimmt sind, errichtet ohne dafür eingeholte Genehmigungen, errichtet unter erheblichem Verstoß gegen städtebauliche und andere Normen und Vorschriften. Wenn mindestens eines der oben genannten Zeichen vorhanden ist, wird das Bauwerk als nicht genehmigtes Bauen eingestuft. Ein Eigentumserwerb daran ist ausgeschlossen, außer im Falle einer entsprechenden Entscheidung einer Justizbehörde.
Welche Dokumente bestätigen das Ende des Bauvertrags?
Das können sein:
- Vereinbarung der Parteien oder gerichtliche Entscheidung zur Beendigung einer solchen Vereinbarung.
- Abnahme und Lieferung der Anlage nach Abschluss einer bestimmten Arbeitsphase durch den Auftragnehmer, zusammen mit einer Vereinbarung, den weiteren Betrieb des Vertrages auszusetzen.
- Andere Dokumente zur Beendigung des Vertragsverhältnisses auf rechtlichem Wege (wir können über die Unmöglichkeit der Leistung, Liquidation des Auftragnehmers usw. sprechen)
Falls die Errichtung eines Immobilienobjekts von mehreren Personen durchgeführt wurde, konnte zwischen allen am Bau Beteiligten ein einfacher Gesellschaftsvertrag geschlossen werden. In diesem Fall sprechen wir von gemeinsamem Miteigentum an dem angegebenen Objekt. Bei der Gewinnung von Finanzmitteln von Investoren durch den Bauträger sprechen wir über das Versäumnis des Kunden, die Verpflichtungen des Kunden gegenüber Investoren zu erfüllen, da der Bau nicht abgeschlossen werden kann. Dann haben Investoren keine Rechte an einem bestimmten Teil des Objekts.
Wie macht man ein Wohnhaus "unfertig"?
Wenn Sie Ihr im Bau befindliches Objekt (Wohngebäude) formalisieren möchtenDaher sollten Sie die Adresse besuchen, an der sich die territoriale Abteilung für Stadtplanung und Architektur befindet. Vergessen Sie nicht, ein Dokumentenpaket mitzunehmen, bestehend aus:
- Anträge auf Registrierung oder Inbetriebnahme.
- Reisepass (anderes Ausweisdokument).
- Erforderliche Dokumente für Land.
- Alle erforderlichen Genehmigungen und Genehmigungen für die Entwicklung dieser Website.
- Das Projekt für den Bau Ihres Ferienhauses.
- Angaben zur Versorgung der Anlage mit Medien.
- Quittungen für die Zahlung staatlicher Abgaben.
- Katasterpass für Ihr Gebäude.
Letzteres enthält kurze Informationen über das im Bau befindliche Haus mit einem grafischen Plan des Territoriums. Ein solches Dokument muss unbedingt einen Katasterpass des Grundstücks enth alten, auf dem sich das Haus befindet. Wenn das Haus ohne einen solchen Pass verkauft wird, wird die Transaktion nicht durchgeführt. In diesem Fall ist kein technischer Pass für ein unfertiges Bauobjekt erforderlich, aber als Anhang zum Katasterpass muss ein technischer Plan für jedes Haus, auch für ein unfertiges, vorhanden sein.
Was tun, wenn Unterlagen fehlen?
Wenn Sie sich bemühen, ist es möglich, auch ohne die erforderlichen Papiere ein "unvollständiges" zu erstellen. In dieser Situation sollten Sie so tun, als würde der Bau des Hauses gerade erst beginnen. Der Schritt-für-Schritt-Aktionsplan besteht aus:
- Antrag schreiben für alles NotwendigeGenehmigungen, ohne die Sie nur ein nicht autorisierter Entwickler sind.
- Erteilen Sie einen Auftrag für ein fertiges Hausprojekt, ähnlich dem errichteten, mit seiner obligatorischen Genehmigung.
- Erstellung eines technischen Plans des Gebäudes zusammen mit einem Vertreter des BTI.
- Ordnen Sie bei der Katasterkammer den Pass des Objekts an.
Mit dem gesammelten Dokumentenpaket sollten Sie das Anmeldeverfahren im Fachbereich Architektur und Stadtplanung durchlaufen.
Alternativ können Sie bei der vZTA-Behörde einen Antrag auf Registrierung des Objekts – Ihres Rohbaus – durch die Mitarbeiter des Büros stellen. Dies ist eine ziemlich kostspielige Option, aber Sie sparen Zeit und Nerven.
Wenn es sich um eine unfertige Datscha handelt, ist das Dokumentenpaket etwas vereinfacht - Sie können keine Baugenehmigung vorlegen und sich auf einen Katasterplan beschränken. Beim Bau eines Landhauses oder Wohnlandhauses muss das Dokumentenpaket vollständig sein.
Es ist möglich, die Ausführung aller erforderlichen Papiere im Falle der Bestellung oder des Kaufs eines Standardprojekts eines Wohnhauses bei einer vertrauenswürdigen Baufirma zu erleichtern.
Wie werden Anlagen im Bau übergeben?
Wie bei einem fertiggestellten Objekt erfolgt die Übergabe durch Erstellung und Unterzeichnung der entsprechenden Urkunde, der sogenannten Übergabebestätigung. Wenn es sich um Anlagen im Bau handelt, die die Fertigstellung oder den Abschluss bestimmter Arbeiten (z. B. Endbearbeitung) erfordern, muss die gesamte Zusammensetzung solcher Mängel in dem zum Zeitpunkt der Abnahme unterzeichneten Vertrag wiedergegeben werden.
Basierend aufdes genehmigten Abnahmeprotokolls können die vertragsgemäß erbrachten Leistungen endgültig vergütet werden.
Über die Rechte an "work in progress"
Es ist kein Geheimnis, dass die Lage auf dem Baumarkt in den letzten Jahren und Jahrzehnten wirtschaftlich instabil war. In diesem Fall handelt es sich bei allen Arten von Bau im Bau um nicht gewerbliche Immobilien, also um Wohnungen. Zahlreiche Fälle aus der Praxis zeigen, dass Bauherren sehr, sehr oft bei finanziellen Problemen versuchen, den Prozess der Übergabe tatsächlich errichteter Grundstücke an Anteilseigner hinauszuzögern. Manchmal entscheiden sie sich dafür, ganz bankrott zu gehen.
Was sollte ein Aktionär tun, um seine eigenen legitimen Interessen zu schützen? In einer solchen Situation hilft die Möglichkeit, sein Eigentum an dem Grundstück anzuerkennen, das Teil des im Bau befindlichen Objekts (Anteil) ist. Gehen Sie dazu vor Gericht.
Bei der Sammlung von Unterlagen zur Einreichung einer Klage gegen einen Bauträger, der seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, sollten einige Punkte berücksichtigt werden:
- Derartige Fallgruppen werden von den Gerichten am (territorialen) Standort des betreffenden gemeinsamen Bauobjekts behandelt.
- Impliziert ein tatsächlich fertiggestelltes, aber nicht in Betrieb genommenes Objekt. Spielt der Bauträger auf Zeit (d. h. es handelt sich um einen Verzug bei der Erfüllung seiner eigenen Verpflichtungen), kann dieser Umstand nicht als Grundlage für einen Rechtsbehelf mit dem Ziel dienenAnerkennung des Eigentums des Gesellschafters an der Sache.
Manchmal gibt es in der Rechtsprechungspraxis (ausnahmsweise) Beispiele, bei denen das Eigentum an einem Anteil an einem Objekt erst ab einem Fertigstellungsgrad eines im Bau befindlichen Objekts von 75 % anerkannt wurde. Diese Fälle sind aber eher als Ausnahme anzusehen. Die Wahrscheinlichkeit, eine zufriedenstellende Gerichtsentscheidung zu erh alten, ist hoch, wenn der Fertigstellungsgrad des im Bau befindlichen Gebäudes 90 % oder mehr beträgt. Darüber hinaus ist es unmittelbar Sache des Gesellschafters (Klägers), dem Gericht den Nachweis der Hausreife zu erbringen.
Auch:
- Der Gesellschafter kann in seiner Klageschrift keine Anerkennung des Eigentums am gesamten Gegenstand des „work in progress“verlangen. Sein Recht besteht darin, nur einen proportionalen Teil des Objekts zu beanspruchen, der in dem mit dem Entwickler geschlossenen Vertrag angegeben ist. Oft stellen juristisch ungebildete Anteilseigner einen Anspruch auf Anerkennung des Eigentums an „Wohnung“, „Garage“oder „Autostellplatz“. An dieser Stelle sei klargestellt, dass eine gemeinschaftliche Baueinheit bis zur offiziellen Inbetriebnahme nicht als vollwertige Immobilie im rechtlichen Sinne anzusehen ist.
- Die Entstehung dieses Eigentumsrechts ist nur an einem verfügbaren Objekt möglich, dessen Lage innerhalb des im Bau befindlichen Objekts (Gebäude, Haus) eindeutig identifizierbar ist. Dies erfolgt auf Grundlage der Vertragsbedingungen und der vorliegenden Projektdokumentation.
- Dem Aktionär steht ein solches Klagerecht nur bei Vollständigkeit zuErfüllung eigener Verpflichtungen aus dem Vertrag mit dem Bauträger in Bezug auf die Zahlung.
Im Falle eines Insolvenzverfahrens gegen den Bauträger ist die Anerkennung eines solchen Rechts an einer Wohnung oder einer anderen gemeinschaftlichen Baueinheit nur möglich, wenn die Genehmigung zur Inbetriebnahme vorliegt und die Parteien einen Übertragungsvertrag unterzeichnet haben vor dem Datum, an dem das Schiedsgericht Insolvenz angemeldet hat.
