Eigenkapitalbeteiligung ist in Russland weit verbreitet. Unternehmen locken Investoren an, sie bauen mit ihrem Geld ein Haus, das dann in deren Eigentum übergeht. So können Sie eine Wohnung in Raten kaufen und die Schulden noch vor Bauabschluss tilgen. Aber das sind noch nicht alle Möglichkeiten, die das gemeinsame Bauen bietet. Was die Transaktionsparteien über diesen Prozess wissen müssen, worauf zu achten ist - lesen Sie weiter.
Nuancen
In der Theorie ist alles einfach und klar, aber in den Medien wird dieser Vorgang negativ dargestellt. Warum passiert dies? Die Interessen der Transaktionsparteien werden durch das bereits 2004 verabschiedete Baugemeinschaftsgesetz geschützt. Er führte strenge Anforderungen für Entwickler ein. Derzeit ist dies das einzige regulatorische Dokument, das den gemeinsamen Bau regelt. Was muss der Kunde bei Vertragsabschluss wissen?
Der Entwickler und das Objekt der Transaktion. Wenn das Unternehmen gewesen istam Markt tätig ist, eine Reihe von realisierten Objekten hat, dann kommt sie als Vertragspartner in Betracht. Es lohnt sich nicht, unbestätigte Organisationen zu kontaktieren, insbesondere Personen, die zum ersten Mal einen Deal abschließen.
Das Gesetz „Über Baugemeinschaften“Nr. 214 gilt nur für gleichnamige Verträge. Andere Formulierungen sind nicht erlaubt. Wenn der Entwickler vorschlägt, den "Investitionsvertrag" zu unterzeichnen, versucht er, die Verbreitung der Anforderungen solcher Vorschriften zu vermeiden: des Gesetzes "Über das gemeinsame Bauen", des Bundesgesetzes "Über den Verbraucherschutz".
Bevor Sie Dokumente beglaubigen, fragen Sie das Unternehmen nach einer Baugenehmigung, finden Sie heraus, wo sich die Projekterklärung befindet, und lesen Sie sie. Laut Gesetz ist die Veröffentlichung eine zwingende Pflicht für den Entwickler.
Der gemeinsame Bauvertrag gilt ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung als abgeschlossen. Andernfalls wird es als ungültig betrachtet. Das Papier muss eine Beschreibung des Objekts, die Frist für die Überweisung, die Kosten und das Verfahren für Zahlungen, eine Garantie enth alten.
Dokumente prüfen
FZ legt fest, dass ein Unternehmen nur dann Mittel aufnehmen kann, wenn es eine Genehmigung eingeholt, eine Projekterklärung veröffentlicht und Eigentum registriert hat. Wenn mindestens eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, kann der Bürger eine Erstattung mit Zinsen verlangen. Sie werden mit dem doppelten Refinanzierungssatz berechnet. Laut Vertrag muss das Unternehmen eine Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist und nach Einholung der Genehmigung errichtenstaatliche Stellen zur Beauftragung mit der Übertragung an den Teilnehmer der Transaktion. Die andere Partei verpflichtet sich, den vereinbarten Preis zu zahlen und das Objekt (falls autorisiert) anzunehmen.
Ein schriftlicher Baubeteiligungsvertrag muss eingetragen werden. Erst danach wird es wirksam. Vor der Unterzeichnung von Dokumenten hat ein Bürger das Recht, sich mit solchen Papieren vertraut zu machen:
- die konstituierenden Dokumente des Entwicklers;
- Bescheinigung über die staatliche Registrierung;
- Steuerregistrierungsbescheinigung;
- genehmigte Jahresberichte für die letzten drei Geschäftsperioden;
- Prüfungsbericht.
Transaktionssicherheit verbessern
Ab 2014 tritt die Norm des Bundesgesetzes „Über die Versicherung der Bauherrenhaftpflicht“in Kraft, die für gemeinsames Bauen gilt. Was bedeutet das? Im Falle eines Zahlungsausfalls oder Konkurses des Unternehmens kann eine Person das Geld zurückgeben. Bei der staatlichen Registrierung von Dokumenten muss der Entwickler einen Haftpflichtversicherungsvertrag oder eine Garantie vorlegen. Bisher war es möglich, Sicherheiten für die Transaktion zu hinterlegen.
Versicherungsnuancen
Der Vertrag wird zugunsten des Begünstigten abgeschlossen - eines Bürgers oder einer juristischen Person, deren Mittel für den Bau aufgebracht wurden.
Versicherungsfall - vollständige oder nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtungen des Bauträgers, die durch eine gerichtliche Entscheidung bestätigt wird.
Die Gültigkeitsdauer des Dokuments ist ähnlich der im gemeinsamen Bauvertrag festgelegten. Der Anspruchsberechtigte kann aber auch zwei Jahre nach Ablauf der Wohnungsübergabe entschädigt werden. Die Mindestversicherungssumme errechnet sich aus den Wohnkosten. Aber er darf nicht unter dem Marktpreis liegen.
So wird Baukapital gesichert. Das Bundesgesetz sieht außerdem folgendes Vergleichsverfahren vor:
1. Ein Garantievertrag wurde unterzeichnet. Ist der Bauträger seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen oder hat er innerhalb der vereinbarten Frist keine verständliche Antwort gegeben, so kann sich der Bauherr mit entsprechendem Anspruch an die Bürgschaftsbank wenden.
2. Die Transaktion wurde durch einen Versicherungsvertrag abgesichert. Der Berechtigte muss den Pfandgegenstand innerhalb der festgelegten Verjährungsfrist bei der Gesellschaft oder dem Versicherungsverein auf Gegenseitigkeit (OVS) beantragen. Das Gesetz sieht vor, dass die Zahlung spätestens dreißig Tage nach Einreichung der Unterlagen zu erfolgen hat. Gleichzeitig spielt das Vorhandensein der Schuld des Entwicklers gegenüber der Versicherungsgesellschaft keine Rolle. Diese Regelung gilt nur für Verträge, die nach 2013 abgeschlossen wurden.
Methoden zur Sicherung von Verbindlichkeiten
Wir haben bereits darüber nachgedacht, auf welche Weise (laut Gesetz) der Kunde die ausgegebenen Gelder zurückerstatten kann. Das Vorhandensein dieser Klausel im Vertrag garantiert jedoch keine Entschädigungszahlung. In das Dokument können verschiedene Bedingungen und Klauseln aufgenommen werden, mit deren Hilfe Sie die Frist für die Erfüllung von Verpflichtungen hinauszögern können. Und all das"wenn" darf nicht über das Gesetz hinausgehen.
Wenn der Bau schleppend vorangeht oder längere Zeit nicht begonnen wird, kann der Auftraggeber, ohne die Frist abzuwarten, vor Gericht die Kündigung des Dokuments verlangen. Diese Möglichkeit besteht, wenn:
1) der Bau eines Hauses, das ein gemeinsames Objekt enthält, beendet oder ausgesetzt wurde, wenn Umstände vorliegen, die darauf hindeuten, dass das Objekt nicht innerhalb der im Dokument angegebenen Frist an den Transaktionsteilnehmer übertragen wird;
2) Es gibt größere Änderungen in der Projektdokumentation, einschließlich einer erheblichen Korrektur der Größe des Anteilsobjekts;
3) die Gesamtzahl der Wohnungen im Neubau abnimmt oder zunimmt.
Was müssen Sie sonst noch über gemeinsames Bauen wissen?
Das Datum der Inbetriebnahme des Objekts muss eindeutig angegeben werden (z. B. „spätestens 15.10.14“). Sehr oft verwenden Entwickler den Werbesatz: "im IV. Quartal 2014". Diese Formulierung ist falsch. Nach Ablauf von zwei Monaten ab dem festgelegten Stichtag kann der Gesellschafter den Baugemeinschaftsvertrag einseitig kündigen. Dazu reicht eine schriftliche Mitteilung. Der Entwickler ist verpflichtet, das erh altene Geld innerhalb von 20 Kalenderarbeitsstunden auf das Konto des Kunden zurückzuzahlen und ihm Strafen zu zahlen. Oder hinterlegen Sie diesen Betrag auf einem Depot, das auf den Namen des Aktionärs lautet.
Die in den Unterlagen angegebenen Gesamtkosten der Wohnung errechnen sich aus dem Preis pro Quadratmeter Wohnraum, multipliziert mitZimmerbereich. Diese Nummern sollten ebenfalls aufgeführt werden. Beachtenswert ist auch die Beschreibung der Wohnflächenparameter: Lage, Etage, Adresse, Fläche, Zimmeranzahl. Die Gewährleistungsfrist für die errichtete Wohnung beträgt 5 Jahre.
Beim Studium der Unterlagen lohnt es sich darauf zu achten, ab wann der Anteilseigner Nebenkosten und Betriebskosten zahlen muss. Fehlt dieser Punkt, entsteht die Verpflichtung ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung der Abnahme- und Übergabeurkunde und nicht der Inbetriebnahme.
Probleme unvermeidlich?
Manchmal "vergessen" Entwickler absichtlich, einige Elemente in das Dokument aufzunehmen. Der Bauherr kann jedoch auch dann materielle Verluste erleiden, wenn der Baugemeinschaftsvertrag ordnungsgemäß ausgeführt wird. Was bedeutet das? Der Entwickler kann Eigentumsrechte an eine andere juristische Person übertragen. In diesem Fall verkauft er ihm die Rechte an allen Wohnungen praktisch zum Selbstkostenpreis. Dann ordnet sie die zwischengesch altete Firma zum Marktpreis den Anteilseignern zu. Auf den ersten Blick sollte es keine Probleme geben. Im Falle eines drohenden Baufortschritts oder Konkurses des Bauträgers kann der Anteilsinhaber jedoch Ansprüche auf der Grundlage des im Vertrag festgelegten Betrags geltend machen. Aber die Wohnungen wurden zum Selbstkostenpreis verkauft, nicht zum Marktpreis.
Ein weiteres gemeinsames Schema
Registrierung gemeinsamer Bauverträge zählt den Zeitpunkt ihres Inkrafttretens herunter. Sehr oft verwenden Kreditnehmer jedoch ein anderes Schema. Sie bieten an, einen Vorvertrag zu unterzeichnen. Es enthält fast die gleichen Elemente wie ingrundsätzlich, mit Ausnahme von Informationen über sein Inkrafttreten. Solche Dokumente unterliegen keiner obligatorischen staatlichen Registrierung. In diesem Fall vereinbaren die Parteien mündlich, dass der zweite Beteiligte sofort das gesamte Geld für die Wohnung zahlt. Der Bauträger verpflichtet sich, den Hauptvertrag über die Kapitalbeteiligung am Bau irgendwann in der Zukunft abzuschließen. Der Aktionär ist sich sicher, dass die Transaktion korrekt ausgeführt wird. Aber dieses "graue" Schema nimmt das Dokument nur aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes heraus.
Hier ist ein weiteres beliebtes Manöver. Der Bauträger schließt mit dem Käufer einen Vertrag ab, dessen Gegenstand nicht die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an den Anteilseigner ist, sondern etwas anderes: Finanzierung der Investitionstätigkeit, Abtretung des Anspruchsrechts auf Grundstücke und dergleichen. Das heißt, das gesamte Wesen des Dokuments wird durch seinen Inh alt bestimmt. Auf Antrag des Aktionärs kann das Gericht ihn jedoch für ungültig erklären, da das Dokument tatsächlich erstellt wurde, um der Haftung nach Gesetz Nr. 214 zu entgehen.
Morgens - Anmeldung, Abends - Geld
Der Vertrag gilt erst mit Eingabe seiner Daten in der Rosreestr. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Entwickler kein Recht, Geld anzunehmen. Dieser Moment sollte also im Dokument registriert werden. Es lohnt sich nicht, den Aussagen der Mitarbeiter zu glauben, dass die Dokumente später "vom ganzen Haufen" registriert werden, aber jetzt wird Geld für den Bau benötigt. In seltenen Fällen sind solche Zusicherungen wahr. Die Übermittlung jedes einzelnen Dokuments an die Kammer nimmt viel Zeit in Anspruch. Aber der Kunde kann getäuscht werden. Gehen Sie daher besser auf Nummer sicher und warten Sie, bis die Eigenkapit altransaktion registriert ist. Konstruktion. Der Entwickler kann auf Vorauszahlung bestehen. Bitten Sie in diesem Fall aber darum, den Vertrag für dieses Objekt zu zeigen, der auf ähnliche Weise geschlossen wurde. Das registrierte Dokument hat einen Stempel, ein Siegel, die Unterschrift der verantwortlichen Person von Rosestra und eine Nummer. Wenn die Transaktion mit Mitteln aus der Hypothek bezahlt wurde, sollte dies durch das Siegel der Belastung nachgewiesen werden.
Oft möchten die Entwickler selbst das Gesetz nicht umgehen und Gelder erh alten, bevor der Papierkram erledigt ist. Aber in diesem Fall brauchen sie zusätzliche Garantien. Zum Beispiel ein offenes Akkreditiv bei einer Bank. Der Kunde zahlt zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung Gelder ein. Der Entwickler erhält jedoch erst Zugang zu ihnen, nachdem die Kapitalbeteiligung am Bau des Hauses registriert wurde. Diese Maßnahme garantiert gleichzeitig die Zahlungsfähigkeit des Kunden und ermöglicht es Ihnen, die Gesetze einzuh alten.
Abnahme des Objekts durch den Entwickler
Was müssen Sie bei der Inbetriebnahme einer Wohnung über das gemeinsame Bauen wissen?
Erstens sollte dieser Prozess mit Bedacht behandelt werden. Klären Sie alle Fragen, bevor Sie die Dokumente unterzeichnen. Alle festgestellten Mängel müssen sich schriftlich in der Tat der Nichtkonformität des Objekts widerspiegeln. Die gesetzlichen Pflichten des Bauträgers gelten ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung der Abnahme- und Übergabeurkunde als erfüllt. Der Teilnehmer hat das Recht, die kostenlose Mangelbeseitigung oder Minderung des Transaktionspreises zu verlangen. Wurden Mängel bereits während des Betriebs festgestellt, so ist der Entwickler verpflichtet, dem Auftraggeber für deren Beseitigung Ersatz zu leisten.
Zweitens, geben Sie nicht der Überzeugung nach. Nachfolgend sind die häufigsten aufgeführtAktionsschemata der Entwickler, die darauf abzielen, Druck auf den Kunden auszuüben:
- sie bitten darum, Papiere zu unterschreiben und versichern, dass alle Probleme später behoben werden;
- behaupten, dass sie einen „anderen Akt“verfassen werden, der alle Ansprüche widerspiegelt;
- drohen, dass der Kunde im Falle eines Verstoßes gegen die Formalitäten eine Geldstrafe für die Ablehnung des Objekts zahlen muss.
Kompetente Hilfe
Es gibt viele Nuancen, auf die Sie achten müssen. Daher ist es besser, sich an einen Spezialisten zu wenden, der weiß, wie man Dokumente für den gemeinsamen Bau richtig erstellt, was Sie wissen und in jeder Phase der Transaktion berücksichtigen müssen. Spezialisierte Spezialisten unterstützen Sie in folgenden Bereichen:
- Auswahl eines Entwicklers, Überprüfung seiner Dokumente.
- Unterschriftsprozedere begleiten: Verträge analysieren, auf mögliche Risiken hinweisen, Konditionsänderungen verhandeln.
- Dokumente für die Registrierung vorbereiten und einreichen.
- Begleitung des Auftraggebers bei Objektannahme, Regelung von Mängeln der Räumlichkeiten, Fristen, Zahlung einer Vertragsstrafe, auch vor Gericht.
- Erstellen Sie die Kündigung des Dokuments: Kontrollieren Sie die Rückzahlung des gezahlten Betrags, die Erhebung von Bußgeldern, Zinsen für die Verwendung von Fremdmitteln sowie eine Entschädigung für Verluste, die über die Strafe hinausgehen (Zahlung für Anw altsleistungen). In ähnlichen Bereichen wird Hilfestellung bei der Kündigung eines Vorvertrags, eines Investitionsvertrags, eines Darlehens etc. geleistet.
Schlussfolgerung
Sie können eine Wohnung auf dem Primärmarkt kaufen, indem Sie den gemeinsamen Bau ausfüllen. Was muss ein Trader wissen? Viele Nuancen. Angefangen bei den Regeln zur Auswahl eines geeigneten Kreditnehmers bis hin zu den Besonderheiten beim Ausfüllen einer Annahmeerklärung. Daher ist es besser, die Dienste eines erfahrenen Anw alts in Anspruch zu nehmen, der den Mandanten in allen Phasen der Transaktion begleitet.
