Der Bauträger ist verpflichtet, vor Abschluss des ersten Geschäfts mit dem Käufer einen Haftpflichtversicherungsvertrag abzuschließen. Andernfalls kann er es nicht bei der Rosreestr. Diese und andere Ergänzungen wurden 2014 durch das Bundesgesetz Nr. 294 „Über Änderungen bestimmter Rechtsakte“vorgenommen.
Essenz
Seit 2014 ist das Bauunternehmen verpflichtet, die Erfüllung der Verpflichtungen durch die Ausstellung einer Bürgschaft oder einer Haftpflichtversicherung des Bauträgers beim gemeinsamen Bauen zu bestätigen. Dies ermöglicht es dem Käufer, sein Geld im Falle unvorhergesehener Situationen zurückzugeben.
Der verabschiedete Gesetzentwurf legt die Verantwortung des Entwicklers fest für:
- Vermeidung von Verpflichtungen;
- Lieferung des unfertigen Objekts;
- Insolvenz vor Übergabe.
Experten befürchten, dass Innovationen zu höheren Preisen für führen werdendie Eigenschaft. Die Regierung versicherte, dass diese Faktoren nicht miteinander zusammenhängen. Die Versicherungskosten betragen selbst für ein großes Unternehmen 1% des Transaktionsvolumens. Entwickler müssen diese Kosten aus ihrem Budget finanzieren.
Objekt
Bei der Bauherrenhaftpflichtversicherung für Baugemeinschaften geht es um die Wahrung der Vermögensinteressen der Kunden. Dieser Deal ist in erster Linie für Käufer von Vorteil. Das Unternehmen kann das ganze Haus oder die Wohnungen separat versichern.
Kunden
Der Vertrag wird zugunsten der Anteilseigner abgeschlossen. Unter bestimmten Umständen erh alten sie eine Zahlung. Der Bauträger verpflichtet sich, ein zuverlässiges Objekt von hoher Qualität zu übergeben. Der Versicherer ist verpflichtet, dem Kunden Änderungen im Geschäft mitzuteilen und die Vergütung zu zahlen. Wechseln Gesellschafter während der Bauphase, ist dies im Vertrag anzugeben, da mit dem nächsten Beteiligten ein separates Dokument erstellt wird.
Versicherer
Nicht alle ICs neigen dazu, solche Vereinbarungen zu treffen. Es wird angenommen, dass diese Art von Transaktion Verluste bringt. Darüber hinaus muss das Unternehmen bestimmte Anforderungen erfüllen:
- seit mehr als 5 Jahren auf dem Markt tätig;
- erfüllen die Anforderungen an die Finanzstabilität;
- einen positiven Entwicklungsausblick für zukünftige Perioden haben;
- mindestens 400 Millionen Rubel im Umlauf, sowie genehmigtes Kapital in Höhe von 120 Millionen Rubel.
Fahrpreise
Bauversicherung für geteilte Baukostenteuer. Die Durchschnittsraten im Jahr 2015 lagen bei 0,5–0,8 %. Bei langfristigen Verträgen können die Tarife um 10-30% gesenkt werden. Die Versicherungsgesellschaft (IC) legt den Satz selbst fest und berechnet auch die Koeffizienten für den Jahresprozentsatz, da immer die Möglichkeit besteht, dass der Bauträger die Erfüllung der Verpflichtungen vollständig vermeidet.
Was den Kurs bestimmt:
- Beteiligung des Entwicklers an der Holding.
- Positive Erfahrungen aus früheren Transaktionen: Frist, Anzahl der Objekte, Arbeit in verschiedenen Regionen, keine Beschwerden.
- Finanzielle Nachh altigkeit.
- Rechtliche Unterstützung: Verfügbarkeit aller Dokumente und Genehmigungen.
- Bauphase.
- Frist.
- Anzahl der Aktionäre.
Vertragsabwicklung
Um eine DDU zu registrieren, muss der Entwickler eine Vereinbarung bei Rosreestr. Dazu müssen Sie die folgenden Dokumente sammeln:
- Projektdeklaration;
- Baugenehmigung;
- staatliche Registrierungsbescheinigung;
- Bauvertrag;
- Kopie gesetzlich vorgeschriebener Dokumente;
- Machbarkeitsstudie;
- Kopie des Jahresabschlusses;
- Kreditorendaten;
- Bescheinigung über die Nichteinh altung von Bankdarlehen.
Was ist geschützt
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung für gemeinschaftliches Bauen beinh altet die Zahlung einer Entschädigung, wenn der Bauherr die Verpflichtungen nicht erfüllt hat, was durch eine gerichtliche Entscheidung bestätigt wird oderFirmeninsolvenz. Bei einem Baustopp oder einer Verlängerung der Inbetriebnahmezeit wird der Betrag nicht gezahlt. Die Höhe richtet sich nach dem Vertragspreis. Es darf nicht kleiner sein als:
- Objektkosten;
- durchschnittlicher Marktpreis für 1 m² m. Wohnfläche in der Region.
Das Gesetz begrenzt auch die maximale Beitragshöhe.
Folgende Fälle werden als Versicherung anerkannt:
- Bauunterbrechung;
- Entwicklerinsolvenz;
- bekomme keine Wohnung;
- Weigerung, materielle Ressourcen zurückzugeben usw.
Gesetzesänderungen
Im Jahr 2014 wurde das Bundesgesetz Nr. 294 geändert, wonach die Haftpflichtversicherung des Entwicklers von Kapitalbeteiligungen am Bau jetzt obligatorisch ist. Verträge werden von den Entwicklern selbst erstellt. Sie entscheiden auch, mit wem sie Verträge abschließen: mit einem Unternehmen, einer Bank, einem spezialisierten Unternehmen.
Alle Mitglieder der Pflichtversicherungsgesellschaft haften als Gesamtschuldner. Wenn ein Geschäft mit einer Bank abgeschlossen wird, wird viel Zeit für das Sammeln von Papieren aufgewendet. Es ist eine Anzahlung in Höhe von 30 % des Objektwertes zu leisten, die als Sicherheit für das Geldinstitut dient. Darüber hinaus stellt die Zentralbank eigene Anforderungen an solche Banken:
- Mindestlaufzeit - 5 Jahre;
- Grundkapital 200 Millionen;
- der Wert der Immobilie beträgt 1 Milliarde Rubel.
Es ist für Entwickler rentabler, einen Kredit aufzunehmen, als eine Bürgschaft zu stellen. Auch FinanzinstituteBetrachten Sie die Versicherung eines Beteiligungsvertrags im Bauwesen als rentables Produkt.
Es ist besser, einen Vertrag mit einer Firma abzuschließen. Angesichts des starken Wettbewerbs versuchen die Versicherer, mit niedrigen Tarifen und Preisen Kunden zu locken. Der Kurs für solche Transaktionen bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit fest. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung für Baugemeinschaften wird nach Abschluss der Arbeiten bezahlt. Ein weiterer Vorteil ist die Geschwindigkeit des Papierkrams. Der Versicherte ist der Bauherr selbst, der Begünstigte der Anteilseigner. Die Art der Bereitstellung wird für jede Wohnung separat ausgewählt.
Bauherrenhaftpflichtversicherung für Baugemeinschaft
Unternehmen müssen Sicherheiten stellen. Meistens ist dies das Land, auf dem sich das Objekt befindet. Darüber hinaus beschreibt das Dokument, wie Verpflichtungen abgesichert werden können. Die Papiere werden vor der staatlichen Eintragung des ersten Anteilsvertrages unterschrieben und gelten bis zur Objektübergabe. Die Beendigung des Geschäfts entbindet das Unternehmen nicht von der Verpflichtung zur Zahlung von Schadensersatz für Fälle, die während seiner Gültigkeitsdauer eingetreten sind.
Sie können das ganze Haus oder jede Wohnung einzeln versichern. Die erste Option ist nicht rentabel. Der Bauträger muss sofort einen großen Betrag hinterlegen, um sicherzustellen, dass alle Wohnungen verkauft werden. Das zweite Problem besteht darin, dass es bei solchen Verträgen schwierig ist, festzustellen, wer der Begünstigte ist.
Das Dokument tritt mit der Gutschrift der ersten Rate in Kraft. Die Versicherung des Bauträgers für die Baugemeinschaft im Rahmen des Vertrages sieht keine Franchise vor. Die restlichen Vertragsbedingungen sind Standard:
- der Versicherer verpflichtet sich, die Aktionäre über die Höhe der gezahlten Entschädigung zu informieren;
- das Unternehmen kann einen Regressionsanspruch gegen den Entwickler einreichen;
- der Versicherer ist verpflichtet, alle Eigentümer über die vorzeitige Beendigung des Vertrages zu informieren;
- die Vertragsdauer hängt von der Bauzeit ab.
Erstattungsbetrag hängt von Preis und Tarif ab. Es muss den Wert der Gesamtfläche der Wohnung überschreiten. Wie die Zahlung erfolgt, entscheidet das Unternehmen selbst: in einer Summe oder in Raten.
Probleme der Bauherrenhaftpflichtversicherung im Baugemeinschaftsbau
Dieser Deal ist sehr spezifisch. Tatsächlich sprechen wir über den Schutz der finanziellen Risiken des Entwicklers. Unternehmen haben die Wahl - eine Police oder eine Garantie auszustellen. Die zweite Option ist vorzuziehen, da Kreditinstitute bereits über einen etablierten Mechanismus, Scoring-Systeme, Spezialisten, die Risiken bewerten, sowie Strukturen verfügen, die den Abschluss von WIP organisieren. Mit solchen Vorteilen kann sich SC nicht rühmen. Aber sie bieten niedrige Preise. Die Menschen sind daran gewöhnt, dass Bankdienstleistungen teuer sind. Dies gilt, weil das Risiko im Handel hoch ist. Allerdings sind nach den Gesetzesänderungen auch die Tarife für Unternehmen gestiegen.
VersicherungDie Haftung des Bauträgers im Gemeinschaftsbau sieht die kumulative Wirkung von Verlusten vor. In einer Krisensituation (ein Rückgang der Wohnungsnachfrage, ein Anstieg der Hypothekenzinsen) erleiden alle Entwickler auf einmal Verluste und nicht nur ein Marktteilnehmer.
Ein weiteres Problem ist die Unfähigkeit, Risiken auch auf dem Auslandsmarkt rückzuversichern. In der internationalen Praxis werden bei solchen Operationen Bürgschaften (Garantien) verwendet. Aber ihre Funktionsweise ist in der russischen Gesetzgebung nicht verankert. Der Hauptunterschied eines solchen Produkts besteht darin, dass der Versicherer eine im Bau befindliche Anlage verpfänden kann.
Die Zentralbank erhöhte die Anforderungen an Versicherungsunternehmen, die Dienstleistungen für Bauträger erbringen können – erhöhte den Mindestkapitalbetrag. Dadurch wird der Kreis möglicher Versicherer stark eingeengt – bis zu 19 Organisationen. Unternehmen, auf die zuvor 80 % der Verträge mit Entwicklern entfielen, haben die neue Liste verlassen. Was jetzt mit ihnen passieren wird, ist unbekannt. Höchstwahrscheinlich müssen neue Verträge mit Unternehmen aus der „weißen“Liste abgeschlossen werden. Bei Widerruf der Konzession haftet der IC für bereits abgeschlossene Geschäfte innerhalb von 6 Monaten. Er kündigt dann entweder die Dokumente oder überträgt den Bestand und die Verbindlichkeiten auf einen anderen Marktteilnehmer. Im Gegensatz zu OSAGO oder der Haftpflichtversicherung für Eigentümer von gefährlichen Produktionsanlagen umfasst dieser Service keine anderen Arten von Schutz, wie z. B. Entschädigungsfonds, die Zahlungen an Bürger nach der Insolvenz des Versicherers übernehmen würden. AktienmarktWohnungsbau ist toll. Aber es gibt noch keinen etablierten Weg, die Aktivitäten von Entwicklern zu regulieren.
